Как законно увеличить свой земельный участок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно увеличить свой земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Если земельный участок больше, чем по документам ‒ что делать?

Бывают случаи, когда владелец земли выясняет, что фактическая площадь участка превышает размер, указанный в документах. В первую очередь необходимо изучить выписки из ЕГРН на соседние наделы. Также нужно выяснить информацию о соседях, чтобы понять, будут ли они предъявлять претензии по поводу захвата их территории или нет.

Чтобы узаконить лишние квадратные метры, должны быть соблюдены такие условия:

• На участке не проводили межевание;
• Собственника смежного надела найти не удалось и сведений о его месте пребывания в открытом доступе нет;
• Смежная территория не предоставляется в аренду муниципалитетом;
• В отношении земли не проводились торги и на его покупку нет претендентов.

Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?

Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли. Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.

Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.

Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно. В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка. В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения. Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.

Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда

Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.

Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.

Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.

Что делать, если площадь больше, чем по документам

Действующее законодательство позволяет собственникам земельных участков узаконить увеличенные размеры участков.

Однако для этого необходимо соблюдение следующих условий:

• в регионе проживания такого собственника минимальный размер земельных участков законодательно не закреплен,
• превышение площади участка составляет не более 10 процентов от данных, указанных в документах на право собственности на земельный участок,
• площадь увеличения участка не превышает установленного в регионе максимального размера земельного участка.

При наличии указанных условий кадастровый инженер при проведении межевания укажет границы участка и правильную площадь. На основании этого в кадастровый реестр будут внесены новые сведения. Они же будут отражены в кадастровом паспорте, который выдается на руки собственнику.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

В дальнейшем процедура состоит в том, чтобы сведения кадастрового паспорта внести в Единый государственный реестр недвижимости. Однако это уже забота собственника земли. После внесения обновленных сведений в ЕГРН собственник получает выписку из Росреестра, которая с 01.01.2017 года является единственным документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость.

Если площадь земельного участка оказалась значительно больше максимально разрешенной, то собственник может поступить следующим образом:

• написать официальный отказ от увеличения площади участка,
• выкупить дополнительную площадь в свою собственность.

Когда нельзя оформить дополнительную землю

Земельное законодательство разрешает присоединение к собственному участку не всех земель, которые с ним граничат.

Наложен запрет на:

• земли, расположенные в охраняемых зонах,
• территории, которые отнесены к землям лесного фонда,
• участки, которые расположены непосредственно у водных объектов, которые принадлежат государству или муниципальным образованиям,
• земли, отведенные под транспортную инфраструктуру и линии связи,
• участки, выделенные для нужд государства,
• участки, являющиеся охранной зоной территорий, выделенных для снабжения питьевой водой населения, а также бытового водоснабжения.

Водный кодекс Российской Федерации запрещает выводить из оборота земли, входящие в прибрежную полосу водоемов и карьеров. Что касается земель лесного фонда, то даже владение участков свыше 15 лет не дает правового основания для присоединения земель с лесным массивом.

Такие участки закон позволяет арендовать на срок, который предусмотрен Лесным кодексом РФ.

Какой участок лучше покупать?

Если покупателю всё равно, было ли проведено межевание или нет, то после регистрации права владения он несёт полную ответственность за всю недвижимость, в том числе землю.

Любой хозяин собственности захочет владеть не только постройками на участке, но и земельным наделом. Для приватизации которого необходимо юридическое оформление результатов определения параметров его площадей.

Рассмотрим преимущества приобретения участка с межеванием.

Без проведения данной процедуры владелец не сможет:

1. приватизировать недвижимость (статья 20 закона о регистрации собственности).
2. Получить кадастровый номер в государственно реестре.
3. Осуществить строительство нового жилья или хозяйственных пристроек на участке.
4. Оформить банковский кредит под залог недвижимости.
5. В законном порядке бесплатно увеличить площадь своих владений за счёт прирезки дополнительной земли.
6. Оформить наследство, дарственную на владения, либо часть их.
7. Отстоять свои права в спорных ситуациях с соседями, незаконно прихвативших часть его земли.
8. Потребовать компенсацию при порче участка в случаях стихийных бедствий или при необходимости возведения на нём государственных объектов, либо проведения специальных коммуникаций.
9. Получить в городском управлении архитектуры кадастровый план участка при желании продать его. После 2018 года эта сделка не может быть осуществлена.

ВАЖНО: Отсутствие межевания земли является серьёзной проблемой при вступлении в права наследования собственности, особенно долевой.

Узаконивание земельных соток выгодно не столько государству, сколько землевладельцам, так как:

• хозяйство будет легче продать, подарить, разделить;
• не возникнет спорных ситуаций со смежными владельцами, а если и возникнут, то решение суда будет положительным.

Некоторые владельцы считают, что межевание надела – пустая трата денег и времени. Однако эти суждения могут иметь место, если:

• хозяин в ближайшем будущем права на недвижимость никому передавать не планирует;
• хорошие отношения с соседями;
• владельцы смежных участков уже позаботились об обозначении своих территорий.

Единственным основным аргументом против межевания является продолжительность и стоимость процедуры. Регламент её проведения, действительно требует определённого времени для выполнения формальностей, а также предусматривает непосредственное участие собственника в оформлении необходимых документов.

Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.

Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.

Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Местоположение границ земельного участка и площадь – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

• кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
• фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

• в документах
• в ГКН
• в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

• S_min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га – для участков ИЖС
• S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
• S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для ведения садоводства
• S_min = 18 м 2 – для индивидуальных гаражей
• S_min = 5 м 2 – для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества

Какие сложности могут возникнуть?

Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.

Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.

Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».

Пример толкования данной нормы!

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Она исключительно имущественная – вам выпишут административный штраф и ничего более. Размеры последнего следующие:

• Физ. лица будут уплачивать 1-1.5 процента от кадастровой стоимости земли.
• Для должностных лиц штраф обойдется от 1.5 до 2 процентов той же стоимости.
• Юр. лица – 2-3 %.

Если кадастровая стоимость местными органами не определена, то указывается фиксированная сумма. Здесь штраф такой:

• Для физ. лиц – 5-10 тысяч руб.
• Должностным лицам – 25-50 тысяч.
• Юр. лицам – 100-200 тысяч.

Означенные штрафные санкции имеют несколько хитростей:

• Размеры устанавливаются исходя от стоимости захваченной земли.
• Если физ. лица будут использовать захваченные земли для получения прибыли, то к ответственности они будут привлекаться к ответственности как юр. лица. А это означает, что штраф им будет начислен как юр. лицам.

Если в результате межевания обнаружено, что размеры вашей территории несколько больше заявленных, то постарайтесь как можно скорее оформить их в собственность.

Сложности при расхождении фактической площади участка с документами

Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:

• Бесплатное оформление земли распространяется только на участки, соответствующие предельным минимальным размерам территории при выделении. В данном случае речь идет о том, что при наличии минимального размера участка в регионе, например, в 8 соток, при прирезании дополнительной земли нельзя получить больше 8 соток, если в регионе не существует определенных минимумов, то рассчитывается площади прирезки в размере 10% площади участка, зафиксированной в кадастровой документации;
• При проведении межевых работ инженер по кадастровой деятельности обязан указать причину увеличения площади участка. В данном случае чаще всего используется факт владения землей сроком более 15 лет, кроме этого, наличие природных или иных объектов, которые позволяют зафиксировать более точное положение пределов участка и сформировать координаты размещения новых границ.

Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?

Запомните, что для оформления прирезания участков земли, не принадлежащих собственнику, последнему потребуется подготовить и представить следующие бумаги:

• Договор купли-продажи участка земли, бумаги о правах наследования участка собственником, документы о получении участка в дар от собственника земли, в таком случае нужны доказательства права собственности для дарителя;
• Изложенная максимально подробно версия в письменном виде о наличии земли без владельца;
• Разрешение органов местного самоуправления на передачу земли новому владельцу;
• Кадастровая документация;
• Документ о регистрации участка земли с новыми границами в собственность владельца.

Подать перечисленные бумаги необходимо представителям администрации поселения, которые занимаются земельными вопросами, приложив заявление о необходимости осуществления изменения данных в ЕГРН.

Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:

• Бесплатное оформление земли распространяется только на участки, соответствующие предельным минимальным размерам территории при выделении. В данном случае речь идет о том, что при наличии минимального размера участка в регионе, например, в 8 соток, при прирезании дополнительной земли нельзя получить больше 8 соток, если в регионе не существует определенных минимумов, то рассчитывается площади прирезки в размере 10% площади участка, зафиксированной в кадастровой документации;
• При проведении межевых работ инженер по кадастровой деятельности обязан указать причину увеличения площади участка. В данном случае чаще всего используется факт владения землей сроком более 15 лет, кроме этого, наличие природных или иных объектов, которые позволяют зафиксировать более точное положение пределов участка и сформировать координаты размещения новых границ.

Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.

Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:

• Участки земли, располагающиеся в границах охраняемых зон;
• Территории, относящиеся к землям лесного массива;
• Участки, расположенные в непосредственной близости к водным объектам, которыми владеет государство или муниципальное образование;
• Земли, относящиеся к территории, используемой под объекты транспорта или связи;
• Участки, которые совпадают территориально с землями, выделенными под нужды государства;
• Участки земли, которые являются территорией, выделенной для питьевых нужд населения и для бытового водоснабжения.

Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.

Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.

Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам?

Можно увеличить площадь без суда? Если всё-таки размеры участка при межевании увеличились, то оформить излишние площади в своё владение и официально увеличить площадь участка можно путём выкупа.

Для этого стоит разузнать про собственника излишне охваченных участком площадей. Если это частное лицо, то, возможно, следует с ним договориться. Если договориться не удаётся, то вопрос решается через суд.

Если конкретного собственника не обнаружено, значит, земля принадлежит государству, точнее, муниципалитету. Так что необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В таком случае вопрос, возможно, решится вообще бесплатно.

Местные власти исходят из того, что земельные владения были грамотно и планово распределены между владельцами на разные участки, так что неточности не в интересах власти. Об увеличении площади надела администрация примет постановление, на основании которого участок будет поставлен на кадастровый учёт уже при новых, уточнённых размерах.

К заявлению в администрацию необходимо представить следующие документы:

• паспорт владельца надела;
• акт о выделе земельного надела;
• план размежевания, составленный при уточнении границ участка.

Таким же способом можно расширить свои владения. В данном случае всё зависит от решения местных властей. В случае принятия отрицательного решения заявитель может быть привлечён к ответственности за самозахват.

Можно ли оформить ранее не учтённый надел? Несмотря на все попытки властей как можно скорее поставить на учёт все земельные наделы, до сих пор остаются некоторые участки в частном владении, с неустановленными границами и с неопределёнными площадями. Государство поддерживает инициативы таких владельцев поставить на учёт эти участки. Что для этого нужно?

Основные условия для оформления таких участков следующие:

• земля не должна быть выделена другим частным лицам в течение последних 15 лет;
• нынешний владелец должен пользоваться землёй в течение 15 лет;
• владелец должен уплачивать налоги за последние пять лет.

Все подобные ситуации также решаются через местную администрацию. В случае если администрация откажет в признании правомочия собственности за фактическим владельцем участка, имеющим вышеуказанные основания, добиться своего можно через судебные инстанции. Но такое происходит довольно редко.

Чтобы установить право собственности необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В заявлении необходимо указать просьбу о признании своего права на землю. Администрация может затребовать проведения межевания участка и выписку из реестра об отсутствии прав третьих лиц на указанный участок.

В данном случае межевание проводится на основе доверенности местной администрации, выданной на имя заявителя, открывается межевое дело. После получения плана его копию необходимо предъявить местной администрации.

После получения акта администрации собственник должен поставить участок на кадастровый учёт.

Вопросы ответственности лиц, самовольно присоединивших к своим земельным владениям новые части или дополнительный участок, регулируются статьёй 7.1 Кодекса об административных правонарушениях. Ответственность при этом исключительно имущественная, выраженная в виде административных штрафов. Итак, во сколько обойдётся штраф?

Размеры штрафов следующие:

1. Для физических лиц сумма штрафа равняется эквиваленту 1-1,5 процента от установленной стоимости участка по кадастру для тех или иных территорий.
2. Должностные лица уплачивают штраф в размере от 1,5 до 2%.
3. Юридические лица – 2–3%.

Если же стоимость соответствующего участка по кадастру не была определена, то штраф устанавливается в виде фиксированной суммы.

Так:

• физические лица – 5–10 тысяч рублей;
• лица, занимающие определённые должности – 25–50 тысяч рублей;
• юридические лица – 100–200 тысяч рублей.

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

• Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
• Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
• Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
• Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:

1. Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
2. Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.

Причины изменения границ

Чтобы идентифицировать земельный участок, как объект недвижимости, необходимы уникальные характеристики, которые однозначно укажут на конкретный надел (п.1 ст. 7 , закон №221-ФЗ от 24.07.2007 г.). Такими характеристиками являются точки границ и площадь. Получение этих данных является целью проведения процедуры межевания.

Основанием для проведения межевания с целью уточнения границ участка могут стать:

• несоответствие данных, хранящихся в службе кадастра требованиям к описанию границ землевладений;
• несоответствие площади участка по данным кадастра сведениям в документах, подтверждающих право собственности.

Изменение сведений в ЕГРН происходит в случаях:

• уточнения границ;
• проведения межевания;
• перераспределения участков при появлении нового собственника;
• использования преимуществ дачной амнистии.

Размер участка может, как увеличиться, так и уменьшиться.

Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам

«При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

Рекомендуем прочесть: Как продать дом если в доле несовершеннолетние дети

Похожие записи:

• Остановка транспортного средства сотрудником ДПС
• Доступ к сайту временно ограничен владельцем веб-ресурса.
• Какой штраф за езду с просроченными правами в 2023 году?