Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (образец)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (образец)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно
Подписывая договор рекомендовано внимательно изучить не только предмет его заключения, сумму и сроки выплат, но также условия досрочного расторжения.
Стандартно ими являются:
- Нарушение обязанностей сторон, в частности своевременного внесения арендной платы.
- Причинение урона плодородности почвы.
- Нарушение санитарных норм, негативно отразившиеся на экологии.
- Потеря актуальности договора.
- Желание одной из сторон прервать соглашение.
- Изъятие участка из собственности муниципалитета.
- Передача права собственности на землю другому владельцу.
В перечень условий расторжения могут быть включены нестандартные пункты, ущемляющие права одной из сторон. Например, владелец оставляет за собой возможность расторжения документа без возмещения ущерба, причиненного арендатору. Поэтому, повторимся, все условия стоит изучить тщательно.
Заключение. Договор аренды земельного участка может быть заключен как между физическими, так и юридическими лицами. Документ составляется в нескольких экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. В аренду разрешено передавать как целые участки, так и их части. Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Достаточно лишь заполнить пустой бланк, скачанный в интернете, добавив в него индивидуальные условия аренды.
Общий порядок заключения сделки
Рассматривая вопрос аренды с/х земель, также следует уделить внимание и вопросу порядка оформления сделки.
Сама процедура не имеет каких-то особенных тонкостей, однако познакомиться с общим порядком оформления и действиями, которые нужно выполнить каждой из сторон, пришедших к договоренности по поводу использования земли, все же нужно.
Процедура заключения договора аренды с самого начала поэтапно проходит следующим образом:
- арендатор подыскивает подходящий для его целей земельный участок;
- далее проверяют, насколько участок соответствует нормам, касающимся его назначения (владельца объекта следует попросить предоставить документы для ознакомления, проверки земли на предмет присутствия обременений и прочее);
- после выбора участка сторонам нужно обсудить все существенные условия предстоящей сделки и прийти к единому мнению;
- только тогда составляется и подписывается арендный договор;
- последний этап предполагает регистрацию документа через Росреестр. Как только действия выполнены, аренда вступает в силу. Стороны должны следовать зафиксированным в договоре условиями и нормам закона, не нарушая их. В противном случае разговор зайдет о расторжении сделки и ответственности.
Особенности получения земли под фермерство
Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение. Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.
Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор. Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.
Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.
Основные разделы договора субаренды:
- предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
- права и обязанности сторон;
- размер арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия расторжения (досрочно);
- описание форс-мажорных обстоятельств.
Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.
В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.
Образец типового договора аренды земельного участка сельхозназначения
В соглашение об аренде земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, должны быть указаны следующие положения:
- В начале документа должна быть указана информация о месте и дате составления документа, а также информация о лицах, которые являются сторонами соглашения. Информация об участниках правоотношения, должна быть указана в соответствии с документами, подтверждающими их личности;
- Период в течение, которого действует соглашение. Обратите внимание на то, что максимальный срок соглашения об аренде в отношении сельскохозяйственных земель может быть до 49 лет;
- Размер арендной платы, которая будет взиматься в течение всего времени действия соглашения.
Перечень прав и обязанностей
Перечень прав арендодателя:
- На расторжение соглашения, в случае, когда в соглашении не указано для каких целей будут использованы угодья;
- На получение компенсации в тех случаях, когда арендатор нанес земельному участку какой – либо ущерб.
Основными обязательствам арендодателя является:
- Своевременное предоставление земельного участка временному пользователю;
- Передача такого участка, который указан в положении соглашения.
В качестве основных прав арендатора можно выделить:
- Применения участка только в соответствии с его прямым назначением;
- Передача в субаренду, если такая передача допускается договором;
- Преимущественное право перезаключения соглашения на новый срок.
Среди основных обязанностей арендатора можно выделить:
- Пользоваться наделом только в соответствии с целями, для которых он был предоставлен;
- Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Дополнительно стороны могут включить в текст документа положения, которые регулируют процедура наступления ответственности, процедуру перезаключения соглашения на новый срок.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Как осуществляется аренда земли сельхозназначения?
Как правило, аренда сельскохозяйственных земель осуществляется посредством проведения аукционов. Связано это с тем, что зачастую такие земли принадлежат государству или муниципалитету.
Перед тем, как участник получит право участия в аукционе, необходимо пройти следующие этапы:
- Для начала орган принимает решение о передачи земли во временное пользование. Это происходит посредством публикаций в СМИ или на официальном сайте органа;
- Далее назначается день, в который будет проведен аукцион. Орган должен указать, как именно можно принять участие в его проведение, а также какие документы для регистрации необходимо представить;
- После того, как лица представили документы, орган должен осуществить отбор участников, которые отвечают предъявленным к кандидатам требованиям;
- После подготовительных процедур проводиться сам аукцион. Право заключения соглашения передается тому лицу, которое назначит наибольшую цену или предложит иные выгодные для собственника условия сотрудничества.
Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.
При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.
Владельцем земельного участка, интересного для ведения хозяйственной деятельности, индивидуального предпринимательства, может быть физическое лицо или государство. Для оформления в аренду государственных площадей существует определенный порядок процедуры.
- Нужно обратиться с заявлением об аренде в орган исполнительной власти на муниципальном или федеральном уровне, в зависимости от ситуации.
- Важно составить документ о выборе той или иной территории для аренды.
- Следующий шаг — межевание надела, подготовка кадастрового паспорта, другой технической документации по выбранному участку.
- Когда документы подготовлены, исполнительный орган власти объявляет и проводит аукцион. Проведение такого мероприятия не зависит от количества желающих взять в наем участок земли.
- На аукционе выбирается победитель, с ним муниципалитет и будет составлять договор по аренде земельных площадей на тот или иной срок.
Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором.
Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория.
Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.
Договор аренды земельного участка на неопределенный срок
Рассматриваемый договор аренды земельного участка на неопределенный срок позволяет её собственнику иметь определённый доход от использования этого надела. Граждане, которые не являются собственниками земельных участков, благодаря, могут владеть и пользоваться участком. Земля – это ценный природный ресурс, который охраняется государством.
- договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК).
- Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Таким образом, несмотря на то что различие между рассматриваемыми правовыми институтами — правом аренды и правом постоянного (бессрочного) пользования — закреплено законодательно, и закреплено достаточно определенно, некоторые правоприменители этого различия с завидным упорством не замечают. Более того, признание невозможности заключения договора аренды на неопределенный срок ставит органы, предоставляющие земельные участки, в тупиковую ситуацию.
Указанным органам приходится закладывать в нормативные акты, содержащие правила предоставления земельных участков, механизм, существенно отличающийся от установленного федеральным законодателем. Если срок договора аренды истекает, логично было бы воспользоваться положениями п. 2 ст.
621 ГК РФ, позволяющими возобновлять на неопределенный срок договор аренды в случаях, когда арендатор по истечении срока договора продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, однако указанные органы сталкиваются с необходимостью предоставлять земельные участки заново и заключать новые договоры.