Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Как происходит оплата через банковскую ячейку?
Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.
При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.
В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.
При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:
- Подписание ДКП и кредитного договора.
- Перечисление денег на счет покупателя.
- Покупатель снимает наличные в кассе.
- Закладывает деньги в ячейку.
- ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
- Продавец открывает ячейку и забирает сумму.
Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.
Плюсы:
- Сохранность денег гарантируется банком.
- Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.
Минусы:
- Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Затраты на аренду ячейки.
Передача денег через аккредитив при продаже квартиры
Аккредитив – это специальный банковский счет на котором деньги «замораживаются» до наступления оговоренных условий. По сути это похоже на банковскую ячейку, но без обналичивания денег.
Передача происходит следующим способом:
- Покупатель открывает аккредитивный счет и вносит туда сумму.
- После регистрации сделки продавец предъявляет банку выписку из ЕГРН, в которой собственником записан покупатель.
- Деньги с аккредитива переводятся на счет продавца.
Плюсы:
- Безопасность денег гарантируется банком.
- Ни покупатель ни продавец не смогут их снять пока не завершится сделка.
Минусы:
- Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив. В Сбере и ВТБ она есть.
- Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
- Банку может потребоваться несколько дней для того, чтобы проверить данные.
- Услуга платная. Иногда это процент от суммы сделки, иногда – фиксированная сумма. Порядка 3000 рублей.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами.
Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Ответы юриста на частые вопросы
Чем отличается задаток от аванса?
Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.
Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?
Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.
Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?
Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.
Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?
Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.
Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?
Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.
Какую информацию указывать в соглашении об аренде банковского сейфа (ячейки)
Соглашение об аренде банковского сейфа (ячейки) — основной документ, который позволяет сторонам сделки купли-продажи квартиры своевременно получить деньги, связанные с приобретением недвижимости.
В этом документе указывается такая информация:
- срок аренды банковской ячейки. Обычно договор с банком подписывается на один-два месяца. Этого срока вполне достаточно для того, чтобы прошла регистрация перехода права собственности на квартиру;
- срок доступа к ячейке (указывается отдельно для продавца и отдельно для покупателя). Это особенно важный пункт, на который стоит обратить внимание при совершении сделок;
- документы, являющиеся условием для доступа к ячейке. Как правило, это договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя на квартиру.
Страхование сделки купли-продажи
Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.
Страховые агентства предлагают финансовое возмещение в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, если наступит страховой случай, прописанный в договоре.
А также страховые агенты выполняют следующие функции:
- помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
- исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
- выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
- проверят документы на подлинность;
- предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.
Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище
Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной. Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку. В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.
После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк. Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке. Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.
Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.