Что делать с квартирой, если больше нет возможности выплачивать ипотеку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с квартирой, если больше нет возможности выплачивать ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самым плохим решением будет не делать ничего, ожидая, что ваша финансовая ситуация сама по себе улучшится в ближайшее время и вы сможете погасить просроченные платежи. Такая политика чревата тем, что из привлекательного клиента вы превратитесь в проблемного и испортите свою кредитную историю. После этого практически ни один банк не захочет иметь с вами дела и откажется предоставить какую-либо помощь.

Кстати, вторым по ужасности будет решение обратится за помощью в микрофинансовые организации. Получить средства на погашение одного-двух платежей там не составит никакого труда, однако громадные проценты и множество пунктов договора, прописанных мелким шрифтом, могут достаточно быстро ещё больше ухудшить ваше финансовой положение.

Можно ли договориться с банком без суда?

При своевременном обращении в кредитную организацию заемщик может урегулировать вопрос напрямую с банком. Это позволит сохранить залоговую недвижимость и избежать штрафов. Следует как можно раньше уведомить кредитора о возникновении финансовых трудностей и подтвердить свои слова документами.

В таких ситуациях нужно обращаться в банк еще до появления первой просрочки или хотя бы в первый месяц после пропуска платежа.

Причины отсутствия платежей должны быть обоснованы. Например, человек попал под сокращение, серьезно заболел или его работодатель сильно урезал зарплату. Появление ребенка в семье тоже может стать смягчающим обстоятельством. А вот если заемщик просто перестал платить, долгое время не выходил на связь и не смог предъявить документы о своей неплатежеспособности, то в этом случае на компромиссное решение рассчитывать не стоит.

Как договориться с банком

Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.

Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:

• нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
• заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
• жилье должно быть единственным для заемщика;
• платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
• воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.

Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.

Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.

Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?

При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.

• Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
• Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
• Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
• В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Возможно ли сохранить залоговую квартиру

Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.

Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.

По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».

Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).

Реструктуризация кредитов

В этом случае вносятся изменения в условия кредитного договора:

1. Рассрочка платежа. Срок ипотеки увеличивается, а сумма ежемесячных взносов уменьшается. На руки выдаётся новый график оплаты обязательств.
2. Отсрочка. Это временная мера на срок 1-2 года, позволяющая снизить сумму ежемесячного платежа. Подходит плательщикам, уверенным, что после отсрочки они смогут выплачивать кредит в полном объёме (женщины в отпуске по уходу за ребёнком или лица, сменившие место работы).
3. Изменение валюты. Кредит в иностранной валюте можно перевести в российские рубли. Это выгодно делать при росте валютного курса.

Есть ещё одна возможность не потерять квартиру. Называется она рефинансирование.

Что будет, если не платить ипотеку, придут коллекторы?

Для начала стоит напомнить, почему ставки по ипотеке самые маленькие — это залоговый кредит, где предметом залога выступает квартира. Соответственно, если заемщик перестает платить по кредиту, банк забирает залог, но при этом часто не забывает повесить остаток долга на бывшего владельца.

Как только вы перестаете ежемесячно переводить деньги на ипотечный счет, вам начинают усиленно звонить из банка. Кстати, коллекторов можно не бояться. Банки слишком дорожат своей репутацией, чтобы продавать такие долги профессиональным взыскателям, поэтому с клиентом для начала работает собственная служба возврата банка.

То есть, ипотечникам можно не бояться, что придут коллекторы и вышвырнут их за дверь. Во-первых, как мы уже отметили выше, банки предпочитают не связываться с коллекторами. Во-вторых, они не имеют законодательного права на такие действия.

А вот судебные приставы имеют.

Может ли банк выгнать вас из ипотечной квартиры, если это единственное жилье?

Пока вы полностью не рассчитались за свою квартиру, она принадлежит банку, а значит, вашим единственным жильем не считается.

Поэтому, если вы не платите по кредиту, банк подает в суд и просит взыскать с вас всю сумму сразу, либо отдать квартиру. Выдается на это клиенту, как правило, пару месяцев. Когда деньги на счет банка не поступают, банк берет исполнительный лист и отдает его приставам, а те уже действуют на опережение:

• арестовывают все ваши счета и карты,

• конфискуют имущество,

• выдают запрет на выезд за границу,

• спиливают дверь и просят на выход, дав пять минут на сборы.

Как поступить, если на вас подали в суд

Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?

Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
2. Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
3. К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
4. Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.

Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.

Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.

Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:

• решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
• пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
• если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.

Используйте государственную программу помощи

С апреля 2015 года в России действует постановление правительства, предусматривающее ряд мер для поддержки заёмщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.

По факту эта программа является реструктуризацией. В рамках нее предусмотрены изменения иностранной валюты кредита на рубли, снижение процентной ставки, списание неустоек, начисленных по текущему договору, и снижение суммы задолженности на сумму до 1 500 000 рублей.

Однако воспользоваться этой программой могут не все – заёмщик и сама квартира должны соответствовать заявленным требованиями. Так, на помощь могут претендовать лица, имеющие минимум двоих детей, ветераны боевых действий или инвалиды, а также работники научных или культурных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, соцзащиты и занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса. Кроме этого, проверяются доходы граждан – после осуществления выплат по кредиту заработок каждого члена семьи не должен превышать двух прожиточных минимумов.

Сама квартира должна является единственным жильём семьи и быть приобретена не менее чем за один год до подачи заявки на участие в программе, а её общая площадь не должна превышать 45 кв. м для однокомнатной квартиры или 65 кв. м для двухкомнатной.

Подводим итоги: что делать, когда нет денег для выплаты ипотечного кредита?

• Старайтесь не доводить дело до суда, а сразу сообщите в банк, что у вас временные финансовые трудности.

• Попросите банк оформить кредитные каникулы до шести месяцев и предъявите справку о потери работы или с биржи труда.

• При потере части дохода, обратитесь в другой банк за рефинансированием. Получите согласие предыдущего кредитора и оформите новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.

• Если банк отказал в кредитных каникулах, а у вас есть уважительная причина, отстаивайте свои интересы в суде. При наличии доказательств, суд встанет на сторону заемщика, и заставит банк предоставить кредитные каникулы.

• Перед оформлением кредитного договора подумайте об оформлении страховки на случай потери работы. Если вашу компанию ликвидируют или вас уволят, долги по ипотеке будет выплачивать страховая компания.

Договоритесь об ипотечных каникулах

Если вы лишились работы и пока вы ищете работу, нет средств на погашение ипотеки, узнайте, предусматривает ли банк кредитные каникулы. Платежи по ипотеке будут приостановлены на срок до полугода.

Возможны два варианта. В первом случае вы продолжите платить проценты, и в этом случае после разморозки кредита сумма ежемесячных платежей останется прежней. Во втором случае вы не платите ничего, проценты тоже замораживаются, но пересчитываются после завершения кредитных каникул с повышением суммы платежа.

Обратите внимание, что в обоих случаях срок действия договора кредитования сдвигается на количество месяцев, в течение которых действовали кредитные каникулы. Если вы заморозили ипотеку на 3 месяца, то в дальнейшем будете платить ее на 3 месяца дольше.

Похожие записи:

• Зачет переплаты по налогам в 2023 году
• Приказ о внутреннем совместительстве
• Моральный вред по ОСАГО – можно ли получить и как?