Перевод здания из нежилого здания в жилое: процедура и требования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод здания из нежилого здания в жилое: процедура и требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Другие важные условия

Требования к переводу здания из нежилого в жилое являются действительно многочисленными. Поэтому к другим значимым условиям относится:

• нередко требуется предварительно выполнить реконструкцию или существенные ремонтные работы;
• у заявителя должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы, так как заниматься процессом может исключительно законный владелец объекта;
• требуется провести перепланировку, которая должна быть согласована с работниками БТИ и местной администрацией региона;
• если проводится процесс в отношении квартиры, которая располагается в многоэтажном доме, то положительное решение может приниматься только при условии, что этот объект находится на первом этаже строения.

Если принадлежит объект нескольким лицам, то для перевода требуется согласие всех совладельцев.

Какие требуются бумаги?

Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:

• паспорт владельца объекта или доверенного лица;
• доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
• правоустанавливающие документы на объект;
• если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
• заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
• бумаги, полученные из организации технического учета;
• иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.

Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.

Основания для перевода нежилого помещения в жилое

Изменение целевого назначения помещения допускается по решению собственника. Дополнительные ограничениями могут быть вызваны нормативными актами, необходимостью получать разрешения в уполномоченных органах, у собственников других помещений. Перечень общих условий, при котором допускается перевод нежилого помещения в квартиру:

• нужно подтвердить, что после завершения работ помещение будет пригодно для проживания;
• для целей перевода осуществляется перепланировка, т.е. определенный перечень строительных работ;
• образовать квартиру из нежилого помещения можно только в МКД (в данном случае важен статус и функциональное назначение самого здания);
• нельзя сделать квартиру в нежилом здании, даже если обеспечить в помещении все условия для проживания;
• нежилое здание можно перевести в многоквартирный дом, если соответствующие работы будут выполнены во всех помещениях.

Если существенные отличия в порядке перевода жилого помещения в нежилое. Эта процедура тоже предусматривает оформление документов, получение разрешений и прохождение согласований, выполнение строительных работ. Но для нежилого помещения намного меньше требований по характеристикам, нормам эпидемиологической, санитарной и иной безопасности.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

Какие предъявляются требования?

Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:

• Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
• Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
• Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
• Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
• Требуется наличие противопожарной системы.
• К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
• Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
• Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.

Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.

Процедура перевода помещения из нежилого в жилое

Рассмотрим поэтапно процедуру перевода помещения из нежилого в жилое:

1. Оценка возможности законодательно и технически изменить назначение помещения. Здесь необходимо проверить, отвечает ли помещение, здание и земельный участок, нормам и правилам.
2. Разработка проекта перепланировки и перевода помещения, согласование его во всех требуемых инстанциях.
3. Проведение общего собрания собственников. Если помещение находится в многоквартирном доме, и перепланировка коснется части общедомовой собственности, обязательным является процедура организации общего собрания. Протокол собрания должен содержать 2/3 положительных решений.
4. Сбор документов, подача их на рассмотрение в Администрацию города. По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется: об изменении категории жилья; о возможности изменения после проведения каких-то работ; об отказе в переводе. Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.
5. Выполнение строительных работ в соответствии с проектом и согласование с надзорными органами их окончания. Комиссия, выполняющая приемку работ, должна составить соответствующий акт.
6. Присвоение адреса новому объекту недвижимости.
7. Внесение изменений в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр».

Дачный дом может быть признан жилым, если будет соответствовать ряду специальных условий – строительных, инженерных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических. При этом он должен находиться в собственности и не быть под обременением. Отличается жилой дом от нежилого тем, что его можно продать, подарить, а также прописаться в нем.

Придать сооружению статус жилого может только местная администрация. Процедура состоит из следующих этапов:

• Создание техзаключения.
• Подготовка документов.
• Подача заявления и получение ответа.
• Изменения в реестре.

Если перевести дачный дом в жилой в СНТ не удается обычным образом, когда приходит отрицательный ответ, можно попробовать сделать это через суд.

Жилые и нежилые помещения

Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.

Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:

• изоляция от других объектов недвижимости;
• располагается в жилой зоне;
• отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
• подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
• имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
• отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
• высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
• имеет естественное освещение.

Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Заключительный этап в переводе здания – оформление нового свидетельства о праве собственности.

Чтобы получить свидетельство, нужно обратиться в ближайшее отделение МФЦ, написать заявление и к нему приложить решение комиссии. Также владельцу придется оплатить госпошлину за изготовление нового свидетельства – 350 рублей.

В течение 10 рабочих дней документ будет изготовлен и передан собственнику.

Сама по себе процедура перевода здания в жилое довольно простая. Нужно передать документы в соответствующий государственный орган, подождать 45 – 48 дней, а после, получить решение о присвоении статуса «жилое здание» и оформить в Росреестре новое свидетельство о праве собственности.

Значительно проблематичнее будет привести помещение в состояние, соответствующее требованиям комиссии. Чтобы добиться этого за короткий период времени, специалисты рекомендуют заказать эту услугу в частной фирме, которая имеет опыт в решении этих юридических вопросов.

Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.

Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:

• Технический паспорт;
• Поэтажный план;
• Правоустанавливающая документация;
• Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.

Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.

Отказ может быть получен в следующих случаях:

• Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
• Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
• Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).

Что делать после получения согласия на перевод помещения из коммерческого в жилое

Процедура рассмотрения документов достаточно длительная и может занимать более месяца (при обращении напрямую — 34 дня, а через МФЦ дольше, поскольку нужно брать в расчет время на пересылку документов).

В течение трех дней после того, как решение будет принято, вам направят уведомление об этом.

Затем нужно провести перепланировку. Основанием будет полученное решение. Работы может проводить любая организация или ИП по вашему выбору.

По результатам работ приемочной комиссией органа местного самоуправления оформляется акт.

Далее потребуется получить технический план помещения. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру. Акт составляется в электронной форме и передается в Росреестр.

Росреестр, в свою очередь, вносит изменения в ЕГРН в течение 15 дней.

После получения выписки из ЕГРН (еще 5 дней) вы станете счастливым обладателем жилого помещения.

* * *

Таким образом, перевод нежилого помещения в жилое — сложная процедура. Основная проблема заключается в необходимости перепланировки. Далеко не всегда можно провести эту процедуру так, чтобы помещение соответствовало всем предусмотренным законом для жилых помещений требованиям. Если же всё в порядке и перепланировка удалась, то остается провести юридическую процедуру, изложенную выше.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Жилье».

Отказ перевода коммерческого фонда в жилой

Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:

1. нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
2. несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
3. невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
4. несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.

Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:

• отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
• несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
• несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.

В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.

Похожие записи:

• Лето — время отдыхать. Расчёт отпускных в 2023 году
• Минтруд объяснил, как учитываются декретные при едином пособии
• Выдача и замена водительских удостоверений